Instandhaltungsrücklage

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 14 (10/2009)

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwaltung dieser sogenannten Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter.

Wie entsteht die Instandhaltungsrücklage?

Ein Teil des vom Eigentümer monatlich zu zahlenden Hausgelds wird der Instandhaltungsrücklage zugeführt. Mit dem so angesparten Kapital sollen bei notwendig werdenden Investitionen am Gemeinschaftseigentum die Kosten abgedeckt werden. Ist es nicht ausreichend, muss eine Sonderumlage erhoben werden, die eine zusätzliche Belastung bedeutet und zu Zahlungsausfällen innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen kann.
Die Instandhaltungsrücklage gilt als gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft, d. h. die Eigentümergemeinschaft kann nur gemeinschaftlich über sie verfügen. Der Anteil eines Eigentümers am Rücklagevermögen geht beim Verkauf des Wohnungseigentums auf den Erwerber über.

Wozu wird die Instandhaltungsrücklage verwendet?

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung des Gebäudes im Bereich des Gemeinschaftseigentums verwendet werden.
Die Instandhaltung beinhaltet alle Maßnahmen zur Erhaltung des ordnungs-, gebrauchs- und funktionsfähigen Zustands der Wohnanlage. Dazu gehören unter anderem wiederkehrende Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten und Inspektionen.
Zu der Instandsetzung  gehören alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden und Mängeln der Wohnanlage. Hierzu gehören auch notwendige Erneuerungen, z. B. Fensteraustausch oder der Fußbodenbelag im Treppenhaus.

Modernisierung und Sanierung

Die Eigentümergemeinschaft kann auch modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen beschließen. Hierbei werden erneuerungsbedürftige  Anlagen durch umweltfreundlichere oder modernere Anlagen ersetzt. Beispiele hierfür sind die Umstellung einer Ölzentralheizung auf Fernwärme, die Sanierung der Fassade mit erstmaliger Anbringung einer Wärmedämmung oder der erstmalige Einbau eines Aufzugs.

Wie hoch ist das Rücklagevermögen?

Über die Höhe der jährlichen Zuführungen sowie über die Ausgaben hat die Eigentümergemeinschaft letztendlich die Entscheidungskompetenz. Grundsätzlich soll nicht mehr aufgewendet werden als für eine sparsame Bewirtschaftung notwendig ist. Kosten für Investitionen sollen mit der Rücklage abgedeckt und so möglichst Sonderumlagen vermieden werden. Mit anderen Worten soll die Instandhaltungsrücklage angemessen sein, dazu verpflichtet auch das Gesetz.
Faktoren, die für die Angemessenheit eine Rolle spielen, sind die Größe der Anlage, das Alter des Gebäudes, die Bausubstanz, die Ausstattung des Objektes und ihre gewöhnliche Nutzungsdauer, voraussichtliche Preissteigerungen sowie die Vermögens- und Einkommenssituation der Eigentümer.

Was, wenn die Rücklagen nicht reichen?

Reichen die gebildeten Rücklagen nicht aus, muss bei einem aufgetretenen Investitionsbedarf eine Sonderumlage beschlossen und geleistet werden. Bei einer notwendigen Reparatur oder bei einer nicht rechtzeitigen Bildung der Instandhaltungsrücklage haftet die Eigentümergemeinschaft und kann sogar zu Schadensersatz verpflichtet werden.
Achtung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht gesamtschuldnerisch. Bei größeren Aufträgen achten die Auftragnehmer oft auf die Höhe der Rücklage, da sie ihnen als Sicherheit bei Zahlungsausfällen dient. Sollte die Rücklage nicht oder nur in geringer Höhe vorhanden sein, sind sie berechtigt, Vorauszahlungen bei Auftragserteilung einzufordern.

Was muss der Käufer einer Eigentumswohnung wissen?

Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht zum Anschaffungspreis der Eigentumswohnung, so dass hier keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.

Was muss der Kapitalanleger/Vermieter beachten?

Allein die Zahlung der Instandhaltungsrücklage an den Verwalter führt nicht zum Werbungskostenabzug. Steuerlich absetzbar ist sie erst, wenn sie tatsächlich für konkrete Arbeiten verwendet wurde und die Kosten von der Verwaltung beglichen wurden. Die Wohnungseigentümer können dann anteilig den Erhaltungsaufwand als Werbungskosten abziehen, der rechnerisch auf ihren Miteigentumsanteil entfällt.
Zu beachten ist jedoch, dass sich der Nachweis beim Finanzamt erst lohnt, wenn die Kosten über dem Pauschalbetrag von 1.044,00 € im Jahr liegen.

Was gilt für den Verkäufer einer Eigentumswohnung?

Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, kann er nicht die anteilige Auszahlung der angesammelten Instandhaltungsrücklage verlangen. Er hat jedoch die Möglichkeit, den seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Betrag im Kaufpreis zu berücksichtigen.

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