Sonnenenergie in der WEG
Infobrief „WissensWert“ (05/2010)
Das Thema „Erneuerbare Energiequellen“ gewinnt für Eigentümer zunehmend an Bedeutung. Fast jeder Immobilieneigentümer hat sich damit bereits einmal beschäftigt. Auch bei Wohnungseigentümern stößt dieses Thema auf Interesse. Deshalb werden wir in diesem Infobrief die häufigsten Fragen beantworten.
Welche alternativen Energiequellen werden bei Immobilien genutzt?
Bei Mehrfamilienhäusern steht die Nutzung von Sonnenenergie ganz klar im Vordergrund. Diese kann durch den Einsatz von Photovoltaik- oder Solaranlagen genutzt werden.
Wo genau liegt der Unterschied zwischen einer Photovoltaik- und einer thermischen Solaranlage?
Die Photovoltaikanlage erzeugt Strom aus der Sonnenenergie. Über zumeist aus Silizium bestehende Solarmodule wird die Lichtenergie in Strom umgewandelt. Die in der Solarzelle vorhandenen Elektronen werden durch die Sonnenstrahlen in Bewegung gesetzt und erzeugen so Strom, der anschließend ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird.
Im Gegensatz zur Photovoltaikanlage soll bei der thermischen Solaranlage Wärme erzeugt werden. Die über Sonnenkollektoren gesammelte Sonnenenergie wird zur Unterstützung der Warmwasseraufbereitung und Beheizung der betreffenden Immobilien genutzt. In den Solarkollektoren wird die Wärme gesammelt und durch eine Pumpe zum Speicher geführt, in dem das Wasser erwärmt wird. Wenn die durch die Solaranlage erzeugte Wärme nicht für die Erwärmung des Wassers ausreicht, wird auf die ursprüngliche Heizungsanlage zurückgegriffen.
Welche Faktoren spielen für die Effektivität einer Photovoltaik- oder Solaranlage eine wichtige Rolle?
Hier sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Als Erstes sind Dachneigung und Himmelsrichtung zu nennen. Ein Dach mit Ausrichtung nach Süden und einem Neigungswinkel von 35° verspricht die höchste Anlagenleistung. Des Weiteren muss die sogenannte „Verschattung“ durch Bäume, hohe Nachbargebäude, Schornsteine oder Satelitenanlagen u. Ä. geprüft werden.
Welche Vergütung erhält man für den Solarstrom?
Das Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) besagt, dass dem Betreiber einer Photovoltaikanlage über einen Zeitraum von 20 Jahren eine bestimmte Einspeisevergütung für den erzeugten Solarstrom gezahlt wird. Dadurch verdient der Anlagenbesitzer Geld mit Sonnenenergie. Abhängig vom Jahr der Inbetriebnahme und von der Größe der Photovoltaikanlage liegt die Vergütung derzeit bei ca. 40 Cent je KW/h bei einer jährlichen Reduzierung von 8 Prozent.
Das Bundesministerium für Umwelt hat am 3. März 2010 folgende Neuerungen beschlossen: Für Dachanlagen sinkt die Einspeisevergütung in diesem Jahr zusätzlich einmalig um 16 Prozent, bei Freiflächenanlagen auf Konversionsflächen einmalig um 11 Prozent und bei sonstigen Flächen um 15 Prozent. Darüber hinaus wird der Eigenverbrauch von Strom aus Photovoltaikanlagen künftig stärker gefördert. Privathaushalte, die ihren Solarstrom selbst verbrauchen, erzielen künftig acht statt drei Cent pro Kilowattstunde. Die neuen Regelungen treten zum 1. Juli 2010 in Kraft.
Wie müssen Eigentümer mit umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen umgehen?
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft – welche nicht rechtsfähig ist – ist es zum Betrieb einer Photovoltaikanlage notwendig, eine GbR zu gründen. Diese besteht aus allen Wohnungseigentümern. Die GbR muss mit dem Abnehmer einen Vertrag über die Abnahme des erzeugten Stromes schließen und auf eigene Rechnung die Photovoltaikanlage anschaffen. Die notwendigen Anschaffungskosten müssen die Gesellschafter selbst aufbringen oder gemeinschaftlich finanzieren. Sie sind über einen Zeitraum von 20 Jahren abzuschreiben.
Die GbR ist umsatzsteuerlicher Unternehmer, kann die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen und muss für die erzielten Einnahmen die Umsatzsteuer abführen. Die Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bei neuen Unternehmen in den ersten zwei Jahren monatlich abgegeben werden. Ertragsteuerlich ist zum Jahresende eine Bilanz oder Überschussrechnung zu erstellen und die erzielten Gewinne oder Verluste sind im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung auf die einzelnen Gesellschafter zu verteilen. Die so festgestellten Gewinn- bzw. Verlustanteile werden von Amts wegen bei den einzelnen Gesellschaftern in der Einkommenssteuer berücksichtigt.
Wie sieht die Beschlusslage aus?
Nach § 22, Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz müssen solche Maßnahmen als Modernisierung betrachtet werden. Daher muss mindestens eine Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile dem Beschluss zustimmen.