Hausgeldschulden in der WEG
Teil 2: Der gerichtliche Pfad
„Information für Wohnungseigentümer“ (12/2010)
Zwangsvollstreckungsklausel
Wenn sich der Eigentümer bereits im Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, kann sich die Eigentümergemeinschaft der Vollstreckungsunterwerfungsklausel bedienen. Voraussetzung ist, dass der Wortlaut der Klausel wirksam und in der Zwangsvollstreckung verwertbar ist.
Gerichtliches Mahnverfahren
Das gerichtliche Mahnverfahren bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit der Titulierung von Forderungen.
Zahlungsklage
Die rückständigen Forderungen können vor Gericht mit einer Zahlungsklage verfolgt werden. Mit dem erwirkten Zahlungstitel kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung in das mobile und immobile Vermögen des Schuldners vollstrecken.
Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung in das mobile Vermögen umfasst unter anderem: Taschendurchsuchung, Pfändung beweglicher Sachen, Gehaltspfändung, Kontopfändung, Abnahme einer eidesstattlichen Versicherung.
Das immobile Vermögen kann mit folgenden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen belegt werden:
Zwangssicherungshypothek
Die Belastung der Grundbücher mit einer Zwangssicherungshypothek erscheint nach wie vor sinnvoll, auch wenn sie keine direkten Zahlungen nach sich zieht.
Um die Bereinigung des Grundbuches zu erreichen, sieht sich manch ein säumiger Eigentümer zur Leistung der geschuldeten Zahlungen gezwungen. Mit der Grundbuchbelastung verbessern sich auch die Chancen der Eigentümergemeinschaft auf Befriedigung der aufgelaufenen Hausgeldforderungen beim Verkauf.
Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung zielt auf die Befriedigung offener Forderungen bzw. Bewirtschaftungskosten aus den erzielten, laufenden Einnahmen (Miete, Pacht). Die Hausgeldforderungen genießen Vorrang. Beim Wohnungseigentum ist die Beantragung der Zwangsverwaltung daher bei vermietetem bzw. sicher vermietbarem Wohnraum sinnvoll.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung führt zum Verlust des Wohnungseigentums. Die Befriedigung der offenen Forderungen erfolgt aus dem in der Zwangsversteigerung erzielten Erlös.
In Bezug auf die Zwangsversteigerung schaffte die WEG-Novelle einen tatsächlichen Durchbruch. Mit den Neuregelungen wurde die Position der Eigentümergemeinschaften gegenüber anderen Gläubigern, insbesondere gegenüber den Banken, gestärkt. Die Hausgeldforderungen genießen, wenn auch nicht in vollem Umfang, bei der Befriedigung aus dem Zwangsversteigerungserlös Vorrang. Lediglich die gerichtlichen Verfahrenskosten, die gegebenenfalls angefallenen Ausgaben einer im Voraus bestellten Zwangsverwaltung und die Feststellungskosten zur Insolvenztabelle gehen vor.
Da die Einleitung einer Zwangsversteigerung nicht unerhebliche Kosten für die Gemeinschaft nach sich zieht und das Verfahren selbst bis zu drei Jahren in Anspruch nehmen kann, sollte die Eigentümergemeinschaft einen „langen Atem“ haben und sich in Geduld üben.
Liquiditätsbrücke der WEG
Bis zum Eigentumsentzug vergeht eine lange Zeit. Eine Liquiditätsbrücke im Wirtschaftsplan hilft der WEG, in dieser Zeit zahlungsfähig zu bleiben. Dazu wird eine Position „Hausgeldausfall“ gebildet, wo eine bestimmte Summe durch die WEG bereitgestellt wird, um Rechnungen von den Versorgern zu bezahlen. Diese Mehrkosten sind zwar ärgerlich für die Eigentümer, aber wichtig, da sie die WEG schützen. Achtung: Die Instandhaltungsrücklage darf nicht als Liquiditätsbrücke verwendet werden!
Aus Sicht des Hausgeldschuldners
Betroffene sollten möglichst früh mit ihrem Verwalter Kontakt aufnehmen, um gerichtlichen Maßnahmen und damit einhergehenden Kosten vorzubeugen. Gemeinsam kann in einem klärenden Gespräch über Alternativen, zum Beispiel mögliche Amtshilfen, nachgedacht werden.
Hilft der ausgeübte Druck nicht und führen die Gespräche nicht weiter, stehen dem Verband der Eigentümer folgende Rechtsmittel zur Verfügung:
Zwangsvollstreckungsklausel
Wenn sich der Eigentümer bereits im Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, kann sich die Eigentümergemeinschaft der Vollstreckungsunterwerfungsklausel bedienen. Voraussetzung ist, dass der Wortlaut der Klausel wirksam und in der Zwangsvollstreckung verwertbar ist.
Gerichtliches Mahnverfahren
Das gerichtliche Mahnverfahren bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit der Titulierung von Forderungen.
Zahlungsklage
Die rückständigen Forderungen können vor Gericht mit einer Zahlungsklage verfolgt werden. Mit dem erwirkten Zahlungstitel kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung in das mobile und immobile Vermögen des Schuldners vollstrecken.
Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung in das mobile Vermögen umfasst unter anderem: Taschendurchsuchung, Pfändung beweglicher Sachen, Gehaltspfändung, Kontopfändung, Abnahme einer eidesstattlichen Versicherung.
Das immobile Vermögen kann mit folgenden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen belegt werden:
Zwangssicherungshypothek
Die Belastung der Grundbücher mit einer Zwangssicherungshypothek erscheint nach wie vor sinnvoll, auch wenn sie keine direkten Zahlungen nach sich zieht.
Um die Bereinigung des Grundbuches zu erreichen, sieht sich manch ein säumiger Eigentümer zur Leistung der geschuldeten Zahlungen gezwungen. Mit der Grundbuchbelastung verbessern sich auch die Chancen der Eigentümergemeinschaft auf Befriedigung der aufgelaufenen Hausgeldforderungen beim Verkauf.
Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung zielt auf die Befriedigung offener Forderungen bzw. Bewirtschaftungskosten aus den erzielten, laufenden Einnahmen (Miete, Pacht). Die Hausgeldforderungen genießen Vorrang. Beim Wohnungseigentum ist die Beantragung der Zwangsverwaltung daher bei vermietetem bzw. sicher vermietbarem Wohnraum sinnvoll.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung führt zum Verlust des Wohnungseigentums. Die Befriedigung der offenen Forderungen erfolgt aus dem in der Zwangsversteigerung erzielten Erlös.
In Bezug auf die Zwangsversteigerung schaffte die WEG-Novelle einen tatsächlichen Durchbruch. Mit den Neuregelungen wurde die Position der Eigentümergemeinschaften gegenüber anderen Gläubigern, insbesondere gegenüber den Banken, gestärkt. Die Hausgeldforderungen genießen, wenn auch nicht in vollem Umfang, bei der Befriedigung aus dem Zwangsversteigerungserlös Vorrang. Lediglich die gerichtlichen Verfahrenskosten, die gegebenenfalls angefallenen Ausgaben einer im Voraus bestellten Zwangsverwaltung und die Feststellungskosten zur Insolvenztabelle gehen vor.
Da die Einleitung einer Zwangsversteigerung nicht unerhebliche Kosten für die Gemeinschaft nach sich zieht und das Verfahren selbst bis zu drei Jahren in Anspruch nehmen kann, sollte die Eigentümergemeinschaft einen „langen Atem“ haben und sich in Geduld üben.
Im Ergebnis des Verfahrens wird zumindest ein Teil der aufgelaufenen Forderungen getilgt und die Eigentümergemeinschaft gewinnt einen neuen, zahlungsfähigen Eigentümer hinzu.
Liquiditätsbrücke der WEG
Bis zum Eigentumsentzug vergeht eine lange Zeit. Eine Liquiditätsbrücke im Wirtschaftsplan hilft der WEG, in dieser Zeit zahlungsfähig zu bleiben. Dazu wird eine Position „Hausgeldausfall“ gebildet, wo eine bestimmte Summe durch die WEG bereitgestellt wird, um Rechnungen von den Versorgern zu bezahlen. Diese Mehrkosten sind zwar ärgerlich für die Eigentümer, aber wichtig, da sie die WEG schützen. Achtung: Die Instandhaltungsrücklage darf nicht als Liquiditätsbrücke verwendet werden!
Aus Sicht des Hausgeldschuldners
Betroffene sollten möglichst früh mit ihrem Verwalter Kontakt aufnehmen, um gerichtlichen Maßnahmen und damit einhergehenden Kosten vorzubeugen. Gemeinsam kann in einem klärenden Gespräch über Alternativen, zum Beispiel mögliche Amtshilfen, nachgedacht werden.
Die Praxis zeigt: In WEG-Anlagen, in denen viel kommuniziert wird, lassen sich die Hausgeldrückstände auf ein Minimum senken.