Die Schweizer Wohnkultur entwickelt sich neu

Immobilieneigentum in Europa

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 15 (04/2010)

Wohnung statt Haus
Beschäftigt man sich mit Wohneigentum in der Schweiz, gibt es eine Wohnform, die zunehmend an Bedeutung gewinnt: Das Stockwerkeigentum. Das schweizerische Stockwerkeigentum ist kein  real geteiltes Stockwerkeigentum im tatsächlichen Sinne des Wortes. Es stellt vielmehr eine qualifizierte Form des Miteigentums dar.*

Dieser Trend ist erstaunlich, denn bei der Schweiz denkt man doch sofort an große, teilweise fast herrschaftliche Ein- und Mehrfamilienhäuser mit ausladenden Holzbalkonen und Fensterläden. Doch diese so typische Wohnkultur wandelt sich. Denn auch die Bevölkerung der Schweiz unterliegt zunehmend dem demographischen Wandel der zurückliegenden und bevorstehenden Jahre – weniger Kinder werden geboren, die Gesellschaft veraltet. Das Bundesamt für Statistik der Schweiz rechnet damit, dass 2030 jede vierte Person älter als 65 Jahre ist. Maßgeblich drückt sich diese Entwicklung auch in der steigenden Anzahl der kleineren Haushalte aus.

Erfolgsgeschichte Stockwerkeigentum
1963 wird das Stockwerkeigentum als vereinfachte Form des Eigentumserwerbs eingeführt. Als besondere Form des Miteigentums bot diese Form schon damals Chancen und Risiken für Investoren und Käufer.

1970 gab es rund 12.000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Im Jahr 2000 wuchs die Zahl auf rund 240.000 Wohnungen an. Im gesamtschweizerischen Vergleich sind die Wohneigentümer jedoch auch 2000 gegenüber den Mietern noch deutlich in der Minderheit (60 % Mieter, 7,9 % Stockwerkeigentümer). Dennoch steigt die Wohneigentumsquote konstant an, derzeit liegt die Quote bei ca. 36 %, im Jahr 2015 soll diese jedoch bereits bei ca. 40 % liegen.

Der Aufschwung des Stockwerkeigentums begründet sich vor allem durch die praktische und sinnvolle Wohnform. Beispielsweise erwerben mehr und mehr ältere Menschen Miteigentum in einem Mehrfamilienhaus in der Stadt. Nicht nur, dass die nächste Arztpraxis gleich um die Ecke ist, auch die nächste Einkaufsmöglichkeit ist fußläufig zu erreichen.

Außerdem bietet diese Eigentumsform eine zukunftsorientierte Perspektive, da jedes Gebäude mit räumlich voneinander getrennten Einheiten letztendlich in Stockwerkeigentum begründet werden kann. Im elterlichen Haus können so die Kinder und Enkel unter einem Dach wohnen, sind aber jeder Herr der eigenen vier Wände. Die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen jedoch alle Miteigentümer. Gerade bei den Mehrfamilienhäusern der 50er und 60er Jahre, die oftmals bauliche und architektonische Mängel aufweisen, kommt dieses Modell den Alteigentümern zu Gute. Andernfalls würde es bedeuten, dass nur geringe Verkaufspreise erzielt werden könnten oder horrende Umbaukosten entstehen würden. Die finanzielle Belastung wird somit auf alle Eigentümer verteilt.

Hindernisse beim Eigentumserwerb
Obwohl alle Zahlen deutlich dafür sprechen, dass mehr und mehr Schweizer sich ihren Lebenstraum erfüllen und Wohneigentum erwerben, gibt es zunehmend Barrieren, die sich diesem Traum in den Weg stellen.

Zunächst wird die Bandbreite der Mietwohnungen immer vielfältiger. Nicht zuletzt wird dies durch die Zuwanderungswellen der letzten Jahre verursacht, unterschiedliche Bedürfnisse bewirken ein breiteres Angebot. Dabei ist nicht nur die Lage der Wohnung entscheidend, gerade auch der hohe Standard vieler Wohnungen bietet immer weniger Anlass, Wohneigentum zu kaufen. Allerdings sind auch die Mieten relativ hoch: So kostet z. B. eine 3-Zimmer-Wohnung in Bern mit 70 m² aus dem Jahr 1963  1.182 CHF (ca. 825 €).

Eigentum zu erwerben ist zudem schwierig, da ein großer Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital finanziert werden muss. Aus diesem Grund sind auch die Neubauten von Eigenheimen rückläufig, da durch die begrenzten Platzverhältnisse (Landreserven stellen eine beschränkte Ressource dar) die Bodenpreise enorm hoch sind. Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Tragbarkeit der laufenden Kosten für beispielsweise die Instandhaltung des Hauses.
Um ein typisches Beispiel zu nennen: Eine 3-Zimmer-Wohnung in Bern mit 70 m² aus dem Jahr 1970 kostet 245.000 CHF (ca. 170.755 €). Dafür sind ca. 50.000 € (ca. 34.848 €) Eigenkapital nötig.

Die Zukunft gehört dem Stockwerkeigentum
Das Einfamilienhaus ist ein Auslaufmodell, das belegt die Stagnation der neu gebauten Einfamilienhäuser. Auch wenn die Schweizer eher ein Volk der Mieter sind und wahrscheinlich auch bleiben werden, so ermöglicht es diese Eigentumsform einer breiten Schicht der Bevölkerung in die eigenen vier Wände zu ziehen.

Zudem scheint es momentan sicherer, das Vermögen in Eigentum anzulegen als in Wertpapiere. Daher ist sich der Verband der Stockwerkeigentümer sicher, dass der Trend zum Erwerb von Miteigentum weiter anhalten wird.

*Nach der gesetzlichen Definition umfasst Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück, einschließlich aller darauf erstellten Gebäude, untrennbar verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile ausschließlich zu benutzen und innen auszubauen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die sogenannte Stockwerkeigentumseinheit. Deren rechtliche Ausgestaltung als Miteigentumsanteil macht es möglich, dass jeder Stockwerkeigentümer über seinen Wertanteil jederzeit frei verfügen kann.