Polen – Die Mittelschicht wohnt in der Platte

Immobilieneigentum in Europa

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 14 (10/2009)

Altbauviertel verfallen

Teuer sanierte Gründerzeitaltbauten findet man in Polen selten. In den Altbaugebieten sind die meisten Mehrfamilienhäuser stark modernisierungsbedürftig und wirken oft heruntergekommen. Etagentoiletten und Kohleöfen sind hier auch heute noch keine Seltenheit. Hier wohnt die sozial schwächste Schicht der Gesellschaft.

Bequemer Block

Die Mittelschicht der städtischen Ballungszentren hingegen wohnt in sanierten Plattenbauten. Zu Zeiten des Sozialismus zogen Mieter gerne in die neu errichteten Gebäude mit Zentralheizung und Warmwasser, die meist von Wohnungsbaugenossenschaften betrieben wurden. In die Sanierung von Altbauten wurde damals nicht investiert. Auch heute noch sind die „Blöcke“ in der Hand von Genossenschaften, die im Gegensatz zu den privaten Eigentümern von Altbauten über das nötige Kapital zur Sanierung verfügen.

Genossenschaftliche Eigentumswohnung ist üblich

Derzeit sind bereits 60 Prozent der Plattenbauwohnungen in genossenschaftliche Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Dabei gilt: Wer eine Wohnung bei einer Wohnungsgenossenschaft mietet, kann diese nach einigen Jahren erwerben. Entsprechende Gesetze zur Privatisierung verpflichten die Genossenschaften zum Verkauf. Schneller geht es, wenn man eine bereits umgewandelte Wohnung eines Genossenschaftsmitgliedes erwirbt, was aber zur Folge hat, dass man im Anschluss auch in die Genossenschaft eintreten muss.

Eigentum ist nicht gleich Eigentum

Das polnische Recht sieht zwei Arten von Eigentumswohnungen vor, die Eigentumswohnung ähnlich dem deutschen Recht und die genossenschaftliche Eigentumswohnung. Letzte ist sowohl veräußerbar, als auch vererbbar und kann mit einer Hypothek belastet werden. Dennoch hat der Eigentümer nur eine eingeschränkte Machtbefugnis über den Wohnraum. Als Mitglied hat er sich nach den Vorgaben der Genossenschaft zu richten. Beispielsweise darf der Eigentümer ohne die Benachrichtigung der Genossenschaft seine Wohnung nicht vermieten.
Die genossenschaftliche Wohnung ist eine sehr häufig anzutreffende Form. Sie kann auf Antrag in eine „normale“ Eigentumswohnung umgewandelt werden.

Speckgürtel beliebt

Besonders beliebt sind auch die Randlagen der Städte sowie anliegende Dörfer. Hier wohnt man vorzugsweise im Eigenheim. Hohe Kredite müssen aufgenommen werden, der Bau wird oft nur etappenweise fertiggestellt.

Nobelviertel

Die Oberschicht hingegen zieht sich verstärkt in so genannte „Gated Communities“ zurück. Es handelt sich um bewachte umzäunte Wohnsiedlungen, die nicht der Öffentlichkeit zugänglich sind. Nach amerikanischem Vorbild müssen sich Gäste beim Pförtner melden und eine Besucher-Plakette tragen. Dabei spielt weniger das Sicherheitsbedürfnis eine Rolle – das Wohnen in solchen Communities gilt als neues Statussymbol unter den Reichen. Wer hier wohnt, hat es geschafft. Typischerweise findet man Gated Communities in Ländern, in denen große soziale Unterschiede herrschen.

Finanzkrise und die Immobilie

Die Finanzkrise traf polnische Eigenheimbauer hart. Aufgenommene Kredite – oft auch in Fremdwährungen – können nicht zurückgezahlt werden. Nach einem absoluten Boom der Immobilienbranche bis Mitte 2008 fielen die Immobilienpreise, vor allem in den vormals überteuerten Ballungszentren, um bis zu 13 Prozent.

FERIENWOHNUNG
Als Deutscher eine Immobilie in Polen kaufen

Wer hat beim teuren Urlaub an der deutschen Ostsee nicht schon mal darüber nachgedacht, dass wenige Kilometer weiter östlich vielleicht ein Superschnäppchen auf einen neuen Besitzer wartet? Doch bisher war der Kauf von Ferienimmobilien in Polen für deutsche Käufer nicht so einfach möglich.

Angst vor Heuschrecken

Auch wenn Polen seit 2004 Mitglied der EU ist, gelten für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer Übergangsfristen. Die polnische Regierung wollte auf diese Weise einen Ausverkauf an ausländische Investoren verhindern.

Kauf nur mit Genehmigung

Bis vor kurzem musste der Kauf einer Immobilie als „Zweithaus“ vom Ministerium für Inneres und Verwaltung genehmigt werden. Ohne die Genehmigung konnte ein Kauf nicht durch den Notar vollzogen werden. Als Zweithaus gilt eine Immobilie, wenn sich der ständige Wohnsitz des Käufers nicht in Polen befindet. Am 1. Mai 2009 endete die 5-jährige Übergangsregelung und EU-Bürger können nun genehmigungsfrei Immobilien als Zweithaus erwerben. Durch die Erleichterung beim Immobilienkauf wird ein Aufschwung des angeschlagenen Immobilienmarktes erhofft.

Billiger ans Meer

Wer die Mühe einer Auslandsimmobilie nicht scheut, findet sicherlich eine günstigere Ferienimmobilie als in Deutschland. Dabei sind in den touristischen Ballungszentren die Preise am höchsten. Wenn man beispielsweise von Stettin einige Kilometer an der Küste entlang weiter östlich ins Land fährt, sinkt der Quadratmeterpreis bereits deutlich. Die Investition kann sich lohnen, denn ein Preisanstieg der Immobilien ist spätestens dann zu erwarten, wenn in Polen der Euro eingeführt wird. Ob dies – wie geplant – 2012 passiert, ist noch ungewiss.